代写毕业论文

房地产开发企业土地增值税的纳税筹划

编辑：zydaixie　    时间：2010-1-23    6:33:43 　来自：代写毕业论文

【关键词】 土地增值税；扣除项目；纳税筹划【摘要】 本文简单地介绍了纳税筹划的概念、意义以及土地增值税的相关知识，从纳税范围、销售收入以及扣除项目三个方面重点阐述了房地产开发企业土地增值税纳税筹划的主要措施和内容，对房地产开发企业的纳税筹划工作有一定的参考意义。2007年全国的房地产市场达到历史的最高峰，到了2008年，随着宏观调控政策的贯彻实施，房地产热开始降温，投资有所回落，开工项目也适量减少。目前房地产市场掀起了一股降价热潮，但是这种蝇头微利对于普通民众来说，仍然是杯水车薪。导致房价高企的因素有许多，本人认为税负过重是其中一个主要的原因。在国外地价及税费一般占房价的20％，而国内却高达50％－60％。房地产开发企业所涉及的税种主要有营业税、土地增值税、房产税、契税、耕地占用税、企业所得税、印花税、城镇土地使用税、城镇维护建设税、教育费附加等10多类税，而土地增值税又是重中之重，因此对土地增值税进行纳税筹划对减轻房地产开发企业的税收负担具有举足轻重的作用。一纳税筹划的概念纳税筹划概念包括狭义和广义两种。狭义的纳税筹划是指纳税人为了规避或减轻自身税收负担而利用税法漏洞或缺陷进行的非违法的避税法律行为，利用税法特例进行的节税法律行为；本文所称的纳税筹划主要取其狭义的纳税筹划概念，主要是指房地产开发企业为了规避或减轻自身税收负担而利用税法漏洞或缺陷进行的非违法的避税筹划以及利用税法特例进行的节税筹划。二 纳税筹划的意义纳税筹划是以法治税的重要内容，它对完善税法，最大限度地避免和减少税收违法行为和涉税犯罪，提高纳税人乃至全民的税收法律意识，税收征纳双方加强管理，优化产业结构和资源的合理利用，涵养税源，促进国民经济的良性发展等都有重要的意义。对于房地产开发企业而言，进行纳税筹划有助于减轻税负，降低房地产的开发成本，进而降低房价，减轻老百姓的经济负担。 三 土地增值税的简介土地增值税是指对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。准确地界定土地增值税的征税范围十分重要。在实际工作中，我们可以通过以下几条标准进行判定：第一，土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税；第二，土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税；第三，土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税。土地增值税实行的是四级超率累进税率（30％、40％、50％、60%），即增值额未超过扣除项目金额50%，税率为30％；增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分税率为40％；增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。要正确计算土地增值税关键在于扣除项目的确定。税法准予纳税人从转让收入额中减除的扣除项目包括如下几项：第一，取得土地使用权所支付的地价款；第二，房地产的开发成本；第三，房地产开发费用；第四，与转让房地产有关的税金；第五，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的地价款和房地产的开发成本之和，加计20％扣除；第六，旧房及建筑物的评估价格。四 土地增值税的纳税筹划（一）利用土地增值税征税范围进行纳税筹划1．以房地产进行投资联营《土地增值税暂行条例》规定对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。2． 合作建房 《土地增值税暂行条例》规定对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发企业可以对此税收优惠进行纳税筹划。3． 代建房行为 这种情况是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发企业而言，虽然取得了收入，但是没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。房地产开发企业可以利用此优惠政策进行纳税筹划。（二）利用房地产销售收入进行纳税筹划1．成立专门的房地产销售子公司进行税务筹划 房地产开发企业先将房地产转让到销售子公司，然后由子公司将房地产对外销售，通过此方式可以将房地产的增值额分解为两部分，从而可以适用较低的土地增值税税率，达到节税的目的。例如，甲房地产开发企业将一栋写字楼以1000万元转让到乙销售子公司，其扣除项目合计为700万，乙销售子公司以1300万元对外出售。这样甲公司应缴纳的土地增值税为： 土地增值额＝1000－700＝300（万元） 增值率＝300÷700×100％＝42.86％ 应缴纳的土地增值税＝300×30％＝90（万元） 甲企业应缴纳的营业税、城建税以及教育费附加合计为： 1000×5％×（1＋7％＋3％）＝55（万元） 甲企业在销售房地产环节应缴纳的税金合计为： 90＋55＝145（万元）乙企业应缴纳的土地增值税为：土地增值额＝1300－1000＝300（万元）增值率＝300÷1000×100％＝30％应缴纳的土地增值税＝300×30％＝90（万元）乙企业应缴纳的营业税、城建税以及教育费附加合计为：(1300－1000)×5%×（1＋7％＋3％）＝16.5（万元）乙企业应缴纳的税金合计为：90＋16.5＝106.5（万元）甲乙企业共缴纳的税金合计为：145＋106.5＝251.5（万元）如果甲房地产开发企业不设立销售子公司而直接销售，企业应缴纳的土地增值税为： 土地增值额＝1300－700＝600（万元） 增值率＝600÷700×100％＝85.71％ 应纳土地增值税＝600×40％－700×5%＝205（万元） 甲企业应缴纳的营业税、城建税以及教育费附加合计为： 1300×5％×（1＋7％＋3％）＝71.5（万元） 甲企业在销售环节应缴纳的税金合计为： 205＋71.5＝276.5（万元）从纳税筹划的结果可以看到，通过设立销售子公司可以为企业节省25万元的税收。2． 成立专门的装修子公司进行纳税筹划房地产开发企业在售房时可以跟客户签订两份合同，一份售房合同，另一份装修合同，这样企业就可以免去装修费那部分土地增值税，同时，装修费的营业税税率由5％降低到3% , 实现少缴税的目的。例如，甲房地产开发公司将一套别墅以200万元（其中装修费为60万元）的价格出售给购房者，该别墅的扣除费用合计为120万元。甲企业可以跟购房者签订两份合同，一份销售毛坯房合同，一份装修合同。这样甲企业需要缴纳的土地增值税为：土地增值额＝（200－60）－120＝20（万元）增值率＝20÷120×100％＝16.67％应缴纳的土地增值税＝20×30％＝6（万元）甲企业应缴纳的营业税、城建税以及教育费附加合计为：[（200－60）×5％＋60×3％]×（1＋7％＋3％）＝9.68（万元）甲企业在销售房地产环节应缴纳的税金合计为：6＋9.68＝15.68（万元）如果甲企业只与购房者签订一份销售合同，则甲企业应缴纳的土地增值税为：土地增值额＝200－120＝80（万元）增值率＝80÷120×100％＝66.67％应纳的土地增值税＝80×40％－120×5％＝26（万元）甲企业应缴纳的营业税、城建税以及教育费附加合计为：200×5％×（1＋7％＋3％）＝11（万元）甲企业在销售房地产环节应缴纳的税金合计为：26＋11＝37（万元）从上面的计算结果可以看出通过纳税筹划可以为企业节约21.32万元的税收。3． 通过调整销售价格进行纳税筹划《土地增值税暂行条例》规定纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过20％的，免征土地增值税。因此房地产开发企业可以通过此项税收优惠进行纳税筹划。。则甲企业应缴纳的土地增值税为：土地增值额＝1100－900＝200（万元）增值率＝200÷900×100％＝22.22％应缴纳的土地增值税＝200×30％＝60（万元）甲企业应缴纳的营业税、城建税以及教育费附加合计为：1100×5％×（1＋7%+3%）＝60.5（万元）甲企业在销售环节应缴纳的税金合计为：60＋60.5＝120.5（万元）甲企业应缴纳的企业所得税为：(1100－900－120.5)×25%=19.88 (万元)税后净收益为：1100－900－120.5－19.88＝59.62（万元）若企业将房地产的售价定为1080万元，土地增值率为20％，免征土地增值税。则甲企业应缴纳的营业税、城建税以及教育费附加合计为：1080×5％×（1＋7％＋3％）＝59.4（万元）应缴纳的企业所得税为：(1080－900－59.4)×25％＝30.15（万元）税后净收益为：1080－900－59.4－30.15＝90.45（万元）。由此可见，通过调整销售价格可以达到比较好的节税效果。（三）利用扣除项目进行纳税筹划1．对利息费用进行纳税筹划 《实施细则》规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目分摊利息，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类贷款利息计算的金额。如果企业开发的某项房地产发生的利息费用较大，则企业尽量按该项目分摊利息费用，并提供金融机构的贷款证明；如果企业开发的某项房地产发生的利息费用很小，那么企业可以不按该项目分摊利息费用或不提供金融机构证明，这样利息费用就可以按照比例计算扣除，从而增加扣除项目的金额，减少土地增值额。2．通过增加扣除项目金额进行纳税筹划 。控制土地增值率的方法主要有两种：一是降低房地产的销售价格；二是增加扣除项目金额。这里主要介绍第二种方法。例如，甲房地产开发公司以1200万元出售一栋普通标准住宅，其扣除项目合计为950万元。则甲企业应缴纳的土地增值税为：土地增值额＝1200－950＝250（万元）增值率＝250÷950×100％＝26.32％应缴纳的土地增值税＝250×30％＝75（万元）应缴纳的营业税、城建税以及教育费附加合计：1200×5％×（1＋7％＋3％）＝66（万元）应缴纳的企业所得税：(1200－950－75－66)×25％＝27.25（万元）甲企业的税后净利润＝1200－950－75－66－27.25＝81.75（万元）若企业要将增值率控制在20％以内，则设扣除项目金额为X ：增值率＝（1200－X）÷X × 100％＝20%解得X＝1000（万元）甲企业应缴纳的营业税、城建税以及教育费附加合计：1200×5％×（1＋7％＋3％）＝66（万元）应缴纳的企业所得税为：（1200－1000－66）×25％＝33.5（万元）甲企业的税后净利润为：1200－1000－66－33.5＝100.5（万元）从上面的例子可以看到，通过纳税筹划企业的净利润增加了18.75万元。3．通过转移扣除项目金额进行纳税筹划如果房地产开发企业既从事普通标准住宅的开发，又从事非普通标准住宅的开发，则企业可以通过适当的费用分配方法，将一部分费用转移到普通标准住宅的开发成本中，通过提高扣除项目金额的方法把增值率控制在20％以内，享受土地增值税税收优惠。五 纳税筹划必须遵循的原则（一） 纳税筹划必须遵循成本效益原则。任何一项筹划方案都有其两面性，纳税义务人在获得收益的同时必须付出相应的成本。一项筹划方案成功与否，关键在于实施该方案带来的收益是否大于付出的成本。（二） 纳税筹划必须遵循不违法的原则。企业在进行纳税筹划的时候必须遵循不违法的原则，否则企业将会触犯法律，得不偿失。六 结束语随着市场经济的发展以及税收制度的逐步完善，纳税人的筹划意识更加强烈，纳税筹划将成为今后税务工作的主流。参考文献[1]贺志东.房地产开发企业纳税筹划.机械工业出版社.2002[2]编写组.房地产开发企业纳税避税全程操作指南.企业出版社.2006[3]中国注册会计师协会.税法.经济科学出版社.2008